北京首批集中供地搶跑入市

2021-8-27 9:53:52來源:經濟觀察網

8月25日上午,北京朝陽區東壩北東南一期土地儲備項目1104-612西側地塊(以下簡稱“東壩612地塊”)公布了建設方案,根據方案,項目商品房建設面積3.66萬平方米,公租房面積1萬平方米。

同一天公布建設方案的還有大興新城核心區及舊宮等3個地塊。北京首次集中出讓土地3個多月來,29幅土地已經有17個公布建設方案,其中8幅拿到建設工程許可證,1幅拿到預售許可證。

石景山區衙門口棚戶區改造1615-708地塊(以下簡稱“衙門口708地塊”)從土地成交到項目開工只用了2個月的時間,拿到預售證也只用了3個月零7天。這一速度在北京房地產市場乃至全國并不多見。

一家房企的營銷負責人表示,開發商搶跑入市,一方面是大部分首批集中出讓的地塊利潤空間較小,多數房企傾向速戰速決,用去化周期來換取利潤空間;另一方面是出于市場和回款需要,搶先入市不僅可以提前收割市場需求,而且,下半年多數城市按揭貸款額度不足,早一步銷售可以爭奪到更多的回款。

搶跑入市

北京首批集中供地29幅土地中,東壩612地塊的開發進度并不是最快的。

8月18日,拿地3個月后,衙門口708地塊拿到了預售許可證,備案名為和悅雅苑,成為北京首批集中供地開發進度最快的項目。

和悅雅苑也是北京首個上市銷售的集中供地項目,5月11日,北京集中供地出讓中,北京西斯馬管理咨詢有限公司和北京石泰鴻業置業有限公司以64.4億元獲得衙門口708地塊,項目計容建筑面積11.08萬平方米,折合樓面價5.81萬元/平方米。

北京市住建委信息顯示,和悅雅苑項目準銷套數1179套,準銷面積12.36萬平方米,其中商品住宅10.78萬平方米。按照8萬元/平方米預售價格計算,商品住宅、車位及倉儲合計貨值在90億元左右。

從拿地樓面價和預售價格來看,和悅雅苑有2萬元/平方米的差價;從拿地總價和貨值來看,也有25億元的差額,項目還有一定的利潤空間。

該項目的拿地主體由3家股東構成,除了融創外,石景山區屬國有企業北京石泰鴻業置業有限公司和陜西建工也持有少量股權。其中石泰鴻業的母公司是衙門口708地塊的一級開發企業,陜西建工是建筑商。

工商注冊資料顯示,7月21日,西斯馬公司分別將項目20%的股權質押給城建發展和招商蛇口。該項目人士向經濟觀察報確認,北京城建和招商蛇口是項目的股東方之一,各持有項目20%股權。

除了和悅雅苑外,北京首批集中出讓的29幅土地,另有7幅土地拿到施工許可證,這些已經開工的地塊有望在國慶節假期前后開盤。

北京朝陽區某地塊的開發企業人士告訴經濟觀察報,他們公司的項目已經開工,預計在9月底前可以獲得預售證。

另一個地塊的開發企業人士表示,他們是29個地塊中開工較早的項目之一,預計9月中旬可以拿到預售證,“最終還是要看住建委的審批”。

還有一部分已公布建設方案但還未獲準開工的項目,預計開盤入市的時間將更晚,和悅雅苑的開盤時間比其他項目提前1個月。

提前1個月上市銷售,不僅可以提前收割一部分市場需求,在銷售策略上有更多選擇空間,而且在下半年“余額不足”的按揭貸款爭奪戰中,也可以爭取到更多份額。

和悅雅苑項目人士表示,北京西部市場一直較好,不存在太大去化壓力,搶跑入市更多為了爭奪回款,在房地產貸款實施“兩個上限”的情況下,越臨近年末,銀行按揭額度越緊張,放款時間越長。

對于購房者而言,按揭貸款延期影響相對較少,但對當前“現金為王”的房企來說,回款周期的長短關乎生死。一旦回款較慢,不僅影響正常投資計劃,而且容易引發流動性風險及資本市場恐慌。

遭遇挑戰

在北京首批集中供地中,東壩612地塊被中冶置業和中航信托作為管理人及出資人的有限合伙企業聯合競得,成交總價22.8億元,按照36641.52平方米的商品住宅面積計算,折合樓面價6.2萬元/平方米。

東壩612地塊公布建設方案的前一周,附近的東壩611地塊拿到了預售證,備案名為華樾領尚嘉園,批準預售825套,預售均價7.1萬元/平方米。

東壩611地塊成交于2020年12月,被首開、金地和旭輝聯合體以35.02億元及4%自持獲取,折合樓面價4.93萬元/平方米,這一樓面價比東壩612地塊低了1.29萬元/平方米。

參照華樾領尚嘉園的預售價格,東壩612地塊樓面價與銷售價之間只有不到1萬元/平方米的差價,扣除建安、財務、銷售等成本后,利潤空間并不大。

在北京首批集中供地中,面臨著同樣處境的地塊并非個例,朝陽區崔各莊成交的3幅地塊中,01號地被華潤、保利、金地聯合體獲得,04號地被北京城建、招商、蛇口聯合體獲得,06號地被廈門建發獲取。

目前01號地和04號地均已經公布建設方案,扣除公租房面積后,01號地折合樓面價7.2萬元/平方米,04號地折合樓面價達到了7.47萬元/平方米。

可以參考的是,位于崔各莊區域的華樾北京項目,2018年10月拿地樓面價是5.87萬元/平方米,2020年上半年該項目平均銷售價格在8萬元/平方米左右。

當然,這只是一種理論上的測算,項目實際開發過程中,除了商品住宅外,可售部分還包括車位、商辦及政府回購的公共建筑部分。

比如東壩612地塊,商品住宅外,項目配建的1萬平方米公租房,可以獲得1億元左右的政府回購金額;配建的18074.05平方米地下車位,按照1萬元/平方米售價計算,也可以獲得1.8億元左右的銷售金額。

與東壩稍有不同,崔各莊地塊的人才租賃住房回購價格1.2萬元/平方米,車位價格大約在1.1萬元/平方米左右。崔各莊01號地有地下車位36732平方米及人才租賃住房32205平方米;04號地塊有 32404.49平方米地下地位及28529.79平方米的人才租賃住房。

這些收入,雖然數額不大,但一定程度可以補充項目盈利空間。粗略測算,崔各莊01號地塊車位及人才住房貨值在8億元左右,崔各莊04號地的這兩項貨值大約在7億元左右。

與東壩和崔各莊項目比,朝陽金盞的2個地塊雖然有不小的利潤空間,但卻面臨著市場去化難題。金盞02號地和金盞08號地的樓面價均在5.3萬元/平方米左右,政府持有共有產權份額分別為13%和15%。

與兩個地塊臨近的金盞12號地于2020年底和2021年初分兩次開盤銷售,北京市住建委信息顯示,截至8月25日,項目簽約率在44%左右,住宅成交均價7.3萬元/平方米。

金盞地塊的樓面價與售價差價達到2萬元/平方米,即便扣除共有產權份額,仍然存在一定盈利空間。但從金盞12號地的去化速度來看,金盞02號地和金盞08號地仍面臨不小壓力。

各顯神通

高地價,是北京首次集中土拍多個參與房企的感受之一,如何消化這些高成本獲得的土地,也成為每家競得土地房企必須面對的難題之一。

搶跑入市是一部分房企必然的選擇,尤其是對一些尚有微利的地塊來說,去化速度和回款周期是項目和營銷負責人能否拿到年終獎的關鍵,搶市場、搶按揭比拼的不僅僅是速度,更多是背后支持運營的機制。

“提前準備所有報建材料?!蹦砊OP10房企營銷人士表示,不同于以往,目前大部分城市相關部門審批效率較高,只要提前準備好相關材料,拿地2個月開工并不難實現,“關鍵看審批部門給不給力,公司內部支持給不給力?!?/p>

拿地開工周期是諸多房企為實現高周轉而不斷優化的一項指標。過去幾年里誕生了“5986”、“456”等一系列類似的數字化流程。

5986最初由萬科提出,即拿地5個月開工、9個月開盤銷售、開盤首月去化八成、產品六成以上是住宅;456模式是拿地4個月開盤、5個月現金流回正、6個月實現二次投資。類似的模式數不勝數。

后來,伴隨著高周轉爭議越來越大,部分房企項目層面為了完成考核不斷觸碰法律、法規底線,這些數字模式逐步沉寂;政府方面也開始簡化報建審批流程,近年來,房地產拿地銷售周期已經大幅提升。

原來的456模式曾被眾多房企效仿,如今,多數項目已可以在4個月實現銷售,而和悅雅苑更是將這一周期壓縮在3個月零7天。2020年上半年疫情期間,部分城市的部分項目甚至創造了更短的周期。

除了加快推盤速度外,規劃設計創新也是眾多房企化解高地價風險的一種常見做法。最為常見的是將公共建筑面積變相轉化為可使用面積,如設備間、露臺等方面,北京某疊墅項目實際使用面積甚至是建筑面積的2倍。

這種方式有一定的政策風險,雖然不能夠直接創造銷售業績,但是可以通過減少折扣或綁定車位、精裝等方式增加銷售金額。

也有部分房企通過合法的方式來增加收入,以北京某項目為例,通過增加倉儲、停車位等方式,可售面積增加1萬多平方米,騰挪出3億元的貨值。

上述房企營銷負責人表示,這是高地價下房企不得已的選擇。在增加可售部分的同時,最大限度地節約成本也是實現項目利潤的一種途徑,“在保證質量的前提下,可以通過優化流程、設計、用料等節約成本?!?/p>

不過,通過搶跑入市、用時間換利潤空間的途徑在部分城市也將遭遇挫折。8月25日,南京四部門出臺文件要求,第二批集中供地中成交的土地,拿地6個月內不發放預售許可證。這意味著南京第二批集中出讓土地最早也得在拿地半年后才能上市。

目前僅有南京一地出臺相關政策,這一政策是否會向包括北京在內的其他集中供地城市推廣,目前還是未知數。

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